Sosial kirayə problemi - VİDEO

Tarix: 11 Avqust 2021 16:06

Azərbaycanda əmlakın idarə edilməsi üzrə islahatlar başa çatdırılmalı və qanunvericilik səviyyəsində müşahidə olunan boşluqlar aradan qaldırılmalıdır.

Sonxeber.net Real TV-yə istinadən bildirir ki, əksər ekpertlərin fikrincə, bu istiqamətlərdə qanunvericiliyin təkmilləşirilməsi çoxmənzilli binaların kommunal xidmətlərlə təminatında indi müşahidə olunan xaosu aradan qaldıracaq, həmçinin vətəndaşların ucuz mənzillərlə təminatı kimi çox çətin problemin həllində irəliyə doğru ciddi addım olacaq.

Sosial Tədqiqatlar Mərkəzinin əməkdaşı, hüquqşünas Sahib Məmmədov düşünür ki, qanunvericiliklə praktika arasında ən böyük uyğunsuzluq çoxmərtəbəli binaların kommunal təchizatında hələ də əsas rol oynayan mənzil istismar sahələri, yəni sovet keçmişindən qalmış JEK-lərlə bağlıdır:

"Azərbaycanda kommunal reforma başa çatmayıb, yarımçıq qalıb. 2009-cu ildə qəbul edilmiş Mənzil Məcəlləsi tam gücü ilə işləyə bilmir. Məsələn, Mənzil Məcəlləsində JEK dediyimiz mənzil istismar sahələri yoxdur. Amma onları bu gün mexaniki şəkildə ləğv etmək çox ciddi problemlərə gətirib çıxara bilər. Çünki mənzillərin idarəetməsi sahəsində reforma başa çatmayıb... Yaxın illərdə bu məsələyə də baxmaq lazımdır".

Təbii ki, bir vaxtlar insanların JEK-lərlə bağlı ciddi problemləri vardı və insanlar hətta yaşayış yeri barədə sadə bir arayış almaq üçün JEK-lərdə ciddi süründürməçiliklə üzləşirdilər. Bu kimi işlər sonda mənzil istismar sahələrinin mənfi sovet qalığı kimi bağlanmasına çağırışlarla nəticələnirdi. Buna görə də 2009-cu ildə Mülki Məcəllə qəbul edilərkən mənzil istismar sahələri bu sənəddə öz əksini tapmadı. Amma alternativi də göstərilmədi.

Əhali də mənzillərin və məhəllərin idarəedilməsini öz öhdəsinə götürmək istəmədi. Yeni tikilən binaların qeyri-rəsmi, çox vaxt heç bir qanuni hüququ olmayan idarəçiləri də müsbət örnək göstərə bilmədilər. Həmçinin, JEK-ləri əhalinin gözündən salan funksiyalar da onların əlindən alındı və artıq ASAN xidmət tərəfindən həyata keçirilir. Buna görə də mənzil istimar sahələrini məhəllələrin daha rentabelli idarəetmə vasitəsi kimi qanuniləşdirilməsinin tərəfdarları artıb.

Sovet keçmişinin 2009-cu il Mülki Məcəlləsində öz əksini tapmış bir praktikası - sosial kirayə evlər isə artıq neçə illərdir ki, öz həllini tapa bilmir. Düzdür, bu illər ərzində Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi tərəfindən güzəştli mənzillərin tikintisi və satışı təşkil edilir.
Həmçinin İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondu bazara kirayə evləri çıxarmağa başlayıb. Lakin bu evlər mənzil almaq istəyən potensial alıcı kütləsini qane etmir. Çünki İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondunun kirayə yolu ilə mülkiyyətə təklif etdiyi evlərin aylıq ödənişi aylıq kirayə qiymətindən orta hesabla 2 dəfə yüksəkdir və hansısa 25 ildən sonra əldə ediləcək mülkiyyət sənədi naminə bu riskin altına hər alıcı girmək istəmir.

Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin bazara çıxardığı evlər daha əlverişli şərtlərlə satılsa da burada da potensial alıcıları razı salmayan məqamlar var.

"Burada fikirləri üç qrupa bölsək, bir - bu güzəştli mənzil almaq imkanı olananların dairəsi genişləndirilməlidir. İki - burada bank faizləri nisbətən aşağı olsa da, daha aşağı salınsaydı, daha yaxşı olardı. Üç - onlayn auksion tam ədaləti təmin etmir. Güzəştli mənzillərlə bağlı jəmiyyətdə, KİV-lərdə gedən fikirləri mən belə ümumiləşdirərdim", - Sahib Məmmədov deyib.

Təbii ki, cəmiyyətdə elə peşə təmsilçiləri var ki, müəllimlərlə yanaşı onların da güzəştlilər kateqoriyasına daxil olması vacibdir - məsələn, jurnalistlərin və ya həkimlərin. Bu sahələrdə bəzi seçilmiş şəxslər uğur qazanaraq özlərinə özəl biznes qura bilsə də, böyük əksəriyyət elə də böyük olmayan maaşa xidmət edir. Məsələn, qəzet, sayt və televiziya müxbirinin, yaxud kənd həkiminin, təcili yardım və ya ailə həkiminin aldığı maaşla özünə ev alacağına inam həddindən aşağıdır. Bu peşə sahiblərinin də güzəştlilər sırasında olması vacibdir. Əhalini həm də bu mənzillərin onlayn hərrac yolu ilə paylanması qane etmir, sirr deyil ki, internet texnologiyalarından başı çıxan tanışları olmayanların bu mənzilləri əldə etməsi mümkün deyil. İkinci sual isə dövlətin pulu ilə, dövlətin ərazilərində tikilən mənzillərə görə kommersiya banklarının faiz götürməsi ilə bağlıdır. Əksər ekspertlər bu faizin azalaraq, bankın əməliyyat xərcləri səviyyəsinə düşməsini daha məqbul sayırlar.

Amma Sahib Məmmədovun fikrincə, güzəştli mənzil tikintisi belə sosial mənzillərə ehtiyacı olanların tələbini ödəyə bilmir. Çünki maaşla işləyən adamların adətən ilkin ödəniş kimi mənzilin 10 faizinin pulunu verməyə pulları olmur. Ekspert bunun üçün Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmuş və indi xüsusi qruplar üçün tikilən sosial mənzilləri geniş əhali kütləsi üçün əlçatan etməyi vacib sayır:

"Sovet dövründə mənzili bizə kimi verirdi? Dövlət. Ya xalq deputatları sovetinin xəttilə, ya da işlədiyimiz idarənin xətti ilə verilirdi. Amma bizə mülkiyyət kimi verilmirdi - sosial kirayə müqaviləsi imzalanırdı. Bu sosial kirayə də vərəsəliklə keçirdi. Əsas mənzil kirayəçisi bir nəfər olurdu, o vəfat edikdən sonra ailənin razılığı ilə başqa şəxsə keçirdi. İndi də Mənzil Məcəlləsində sosial kirayə bölməsi var və müəyyən kateqoriya imtiyazlı qruplara dövlət mənzillər verir, dövlət onu bağışlayır, amma kirayə verir, mülkiyyətə vermir. Bu ona görə verirlər ki, onu istifadə etsinlər, özündən sonra ailə üzvləri istifadə etsin. Amma onun üzərində mülkiyyət kimi hüquqları həyata keçirmək mümkün olmur".

Təbii ki, sovet dövründə yaxından tanıdığımız bu praktika inkişaf etmiş kapitalist ölkələrində də geniş tətbiq olunur. Məsələn, İsveçrənin ən böyük şəhəri Sürixdə əhalinin önəmli hissəsi sosial kirayədə yaşayır. Bu evlərdə kirayə qiyməti orta kirayə qiymətlərindən 3 dəfəyə qədər aşağıdır. Məsələn Sürixdə 3 otaqlı mənzilin kirayəsi 3 min frank olduğu halda, sosial evlərdə bu qiymət min frank ətrafında dəyişir. Qiymətin aşağı olması bu evlərin heç də yararsız olması anlamına gəlmir. Bir neçə il öncə aparılmış araşdırmadan məlum olmuşdu ki, sosial mənzillərdə yaşayanların 132-si rəsmi milyonerdir və onlarla sosial kirayə müqaviləsinin ləğvi üçün məhkəməyə müraciət edilmişdi.

Qanuna görə, Sürixdə mənzillərin 33 faizi sosial kirayə üçün nəzərdə tutulmalıdır. Onların tikintisinə dövlətlə yanaşı özəl biznes də qoşula bilər. Əsas şərt kirayə qiymətinin əməliyyat və amortizasiya xərclərini keçməməsidir. Biznesmen sadəcə müəyyən müddətə qoyduğu pulu götürməli və əlavə fazi barədə düşünməməlidir. Azərbaycan da bu praktikadan yararlanmaqla əmlak bazarında dayanıqlı qiymətlər formalaşdıra bilər.